법원경매는 입찰하는 날보다, 낙찰 뒤 한 달 반 동안 돈을 마련하는 일이 더 중요해요. 단계별로 언제, 얼마가 필요한지 먼저 정리해 두면 서두르다 손해 보는 일을 줄일 수 있어요.
한눈에 보는 일정
| 단계 | 언제 | 필요한 돈 |
|---|---|---|
| 물건 검색·권리분석 | 입찰 2~3주 전부터 | 없음 (현장 확인 교통비 정도) |
| 대출 확인 | 입찰 전 | 없음 |
| 입찰 (매각기일) | 공고된 날 | 입찰보증금 = 최저매각가격의 10% |
| 매각허가결정 | 매각기일부터 1주일 안 | 없음 |
| 항고기간·확정 | 결정 후 1주일 | 없음 |
| 잔금 (대금지급기한) | 확정 후 보통 1개월 안 | 낙찰가 − 보증금 (대출 + 내 돈) |
| 소유권 이전 등기 | 잔금 낸 뒤 | 취득세·등기 비용 |
| 명도 | 잔금 낸 뒤 | 이사비 협의금, 인도명령·강제집행 비용 |
근거: 민사집행법. 매각결정기일은 매각기일부터 1주 안에 열리고(제109조), 즉시항고는 결정을 알린 날부터 1주 안에 해야 하며(제15조), 대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 뒤 정해요(제142조). 법원과 사건에 따라 날짜는 달라요.
1. 물건 찾기와 서류 읽기
대법원 법원경매정보에서 지역·용도·가격으로 물건을 찾고, 세 가지 서류를 꼭 읽어요.
- 감정평가서: 감정가와 근거. 시세와 다를 수 있어 실거래가와 비교해요.
- 현황조사서: 누가 살고 있는지, 전입한 사람이 있는지.
- 매각물건명세서: 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리·임차인 정보가 적혀 있어요. 가장 중요해요.
2. 권리분석
낙찰 뒤에도 사라지지 않는 권리가 있는지 확인하는 단계예요. 기준이 되는 것이 말소기준권리예요. 자세한 내용은 말소기준권리 정리를 보세요.
3. 대출과 자금 계획
경락잔금대출은 낙찰가·감정가·LTV·지역 상한·DSR 가운데 가장 낮은 금액으로 정해져요. 입찰 전에 경락잔금대출 계산기로 필요한 내 돈을 확인하고, 은행에도 사건번호로 미리 물어보세요. 얼마까지 써야 남는지는 최대 입찰가 계산기로 따져요.
4. 입찰
매각기일에 해당 법원 경매법정에서 입찰표와 입찰보증금(최저매각가격의 10%, 재매각 사건은 보통 20%)을 내요. 가장 높은 값을 쓴 사람이 최고가매수신고인이 되고, 떨어진 사람은 보증금을 그 자리에서 돌려받아요.
입찰표의 금액을 잘못 쓰면(0을 하나 더 쓰는 등) 되돌릴 수 없어요. 보증금만 잃고 끝나는 경우가 있으니 숫자를 두 번 확인하세요.
5. 잔금과 등기
매각허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 알려 줘요. 이 기한 안에 잔금을 내야 소유권을 얻어요. 잔금을 못 내면 입찰보증금을 돌려받지 못해요. 잔금을 내면 취득세를 내고 소유권 이전 등기를 해요(보통 법무사에게 맡겨요).
6. 명도
살고 있는 사람과 이사 날짜·비용을 협의하는 것이 가장 빠르고 저렴한 경우가 많아요. 협의가 안 되면 잔금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있어요(민사집행법 제136조).
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2026년 11월 13일 확인. 이 글은 일반적인 절차 안내이며, 개별 사건은 법원 기록과 전문가 상담으로 확인하세요.