경매로 낙찰받으면 등기부의 권리 대부분이 지워지지만, 모두 지워지지는 않아요. 무엇이 지워지고 무엇이 남는지를 가르는 기준이 말소기준권리예요.
말소기준권리가 될 수 있는 권리
등기부에서 아래 권리 가운데 가장 먼저 등기된 것이 말소기준권리예요.
| 권리 | 쉽게 말하면 |
|---|---|
| 근저당권·저당권 | 은행 등이 돈을 빌려주며 잡은 담보 |
| 압류·가압류 | 돈을 받을 사람이 재산을 묶어 둔 것 |
| 담보가등기 | 돈을 담보로 잡으려고 한 가등기 |
| 경매개시결정등기 | 경매가 시작됐다는 등기 |
| 전세권 (일부 경우) | 건물 전체에 설정되고, 전세권자가 배당요구나 경매신청을 한 경우 |
기준보다 먼저냐, 나중이냐
- 말소기준권리보다 나중에 생긴 권리: 낙찰되면 대부분 지워져요(소멸).
- 말소기준권리보다 먼저 생긴 권리: 지워지지 않고 낙찰자가 떠안아요(인수). 예를 들어 선순위 가처분, 선순위 지상권·지역권, 배당요구를 하지 않은 선순위 전세권 등이에요.
가장 자주 문제가 되는 것: 대항력 있는 임차인
임차인이 **전입신고와 실제 거주(점유)**를 마치면 그다음 날 0시부터 대항력이 생겨요. 이 시점이 말소기준권리보다 앞서면, 임차인은 낙찰자에게도 보증금을 돌려 달라고 할 수 있어요.
| 경우 | 낙찰자에게 생기는 일 |
|---|---|
| 대항력 있음 + 배당에서 보증금을 다 받음 | 문제 없음 |
| 대항력 있음 + 배당에서 일부만 받음 | 못 받은 보증금을 낙찰자가 물어 줘야 해요 |
| 대항력 없음 (말소기준권리보다 늦게 전입) | 보증금을 떠안지 않아요 (명도 협의는 필요) |
매각물건명세서에 “대항력 있는 임차인”, “보증금 인수” 같은 말이 있으면, 그 금액을 최대 입찰가 계산기의 비용에 더해서 계산하세요.
등기부에 없는데 남는 권리
아래 권리는 등기부에 나오지 않을 수 있어서, 현장 확인과 매각물건명세서를 꼭 봐야 해요.
- 유치권: 공사대금을 받지 못한 업자가 건물을 점유하는 경우
- 법정지상권: 땅과 건물 주인이 달라질 때 생길 수 있는 권리
- 분묘기지권: 땅에 묘가 있는 경우
입찰 전 체크리스트
- 등기부에서 말소기준권리를 찾았나요?
- 그보다 먼저 생긴 권리가 있나요?
- 전입한 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠른가요? 배당요구를 했나요?
- 매각물건명세서에 인수되는 권리가 적혀 있나요?
- 체납 관리비(공용 부분)나 유치권 신고가 있나요?
같이 보면 좋은 것
2026년 11월 13일 확인. 일반적인 원칙을 정리한 글이며, 실제 권리관계는 사건마다 다르므로 법원 기록과 전문가 상담으로 확인하세요.