한 줄 요약: 보증금은 ‘최저매각가격’의 10%를 정확히(넘치게) 넣고, 입찰가격은 고치지 말고 새 용지에 다시 쓰세요.
입찰표 한 장의 실수는 되돌릴 수 없어요. 입찰표를 낸 뒤에는 취소하거나 바꿀 수 없고, 보증금이 모자라면 최고가를 써도 무효가 돼요. 법정에 가기 전에 아래 순서대로 준비해 두면 실수를 크게 줄일 수 있어요.
입찰보증금, 얼마를 내야 하나요?
기일입찰의 보증금은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1이에요(민사집행규칙 제63조 제1항). 내가 쓰는 입찰가격이 아니라 법원이 공고한 최저매각가격이 기준이라는 점이 중요해요.
다만 법원이 상당하다고 보면 금액을 달리 정할 수 있어요(같은 조 제2항). 낙찰자가 잔금을 내지 않아 다시 매각하는 재매각 사건에서는 20%처럼 더 높게 정하기도 하니, 매각기일 공고와 매각물건명세서에 적힌 보증금액을 꼭 확인하세요.
| 최저매각가격 | 보증금 (10%일 때) | 보증금 (20%일 때) |
|---|---|---|
| 1억 원 | 1,000만 원 | 2,000만 원 |
| 2억 원 | 2,000만 원 | 4,000만 원 |
| 3억 5,000만 원 | 3,500만 원 | 7,000만 원 |
| 5억 원 | 5,000만 원 | 1억 원 |
이 표는 저장해 두고 쓰세요. 보증금은 현금, 자기앞수표, 또는 보증보험 증권 같은 지급보증위탁계약 문서로 낼 수 있어요(민사집행규칙 제64조). 자기앞수표 한 장으로 정확한 금액을 준비하면 세는 실수가 없어요.
보증금이 1원이라도 모자라면 무효
대법원은 보증금을 정해진 금액보다 조금이라도 덜 낸 경우에도 매수신청은 무효라고 봤어요(대법원 2008. 7. 11.자 2007마911 결정). 나중에 모자란 금액을 채워 넣을 수도 없어요. 반대로 더 넣은 금액은 문제 되지 않으니, 애매하면 조금 넉넉하게 준비하는 편이 안전해요.
입찰표 칸별 체크
| 칸 | 꼭 확인할 것 | 자주 하는 실수 |
|---|---|---|
| 사건번호·물건번호 | 공고문 그대로, 물건이 여러 개면 물건번호까지 | 물건번호를 비워 둠 |
| 입찰자 (본인) | 이름·주민등록번호·주소, 도장 | 도장 누락 |
| 대리인 | 위임장 + 본인 인감증명서 + 인감도장 날인 | 인감증명서를 빠뜨림 |
| 입찰가격 | 숫자를 한 칸에 한 글자씩, 단위 ‘원’ 확인 | ‘0’을 하나 더 씀, 지우고 고쳐 씀 |
| 보증금액 | 공고된 보증금 이상 | 입찰가격의 10%로 잘못 계산 |
가장 무서운 실수: 입찰가격의 ‘0’ 하나
입찰가격에 ‘0’을 하나 더 쓰면 시세의 10배에 낙찰될 수 있어요. 이렇게 낙찰된 뒤 대금을 내지 못하면 보증금은 돌려받지 못하고 재매각이 진행돼요(민사집행법 제138조 제4항). 법원행정처도 이런 사례가 이어지자 2026년 10월 입찰가격과 보증금액 칸을 위아래로 배치하는 등 기일입찰표 양식을 고친다고 밝혔어요.
- 금액을 잘못 썼다면 줄을 긋거나 고쳐 쓰지 말고 새 입찰표를 받아 다시 쓰세요. 고친 금액은 무효로 처리될 수 있어요.
- 집에서 미리 숫자를 정해 두고, 법정에서는 그대로 옮겨 적기만 하세요. 최대 입찰가 계산기로 상한선을 정해 두면 현장 분위기에 휩쓸리지 않아요.
공동입찰·대리입찰이라면
- 공동입찰: 공동입찰신고서와 공동입찰자 목록에 각자의 지분을 적어요.
- 대리입찰: 위임장에 본인 인감을 찍고 본인 인감증명서 원본을 붙여요. 법인은 법인 인감증명서와 등기사항증명서가 필요해요. 준비물은 법원·사건마다 다를 수 있으니 공고와 집행관실 안내를 확인하세요.
입찰 당일 순서
- 입찰 마감 시각(법정 게시) 확인
- 입찰표·보증금 봉투·입찰봉투 받기
- 입찰표 작성 → 보증금을 봉투에 넣고 봉함
- 입찰봉투에 담아 입찰함에 넣기, 수취증 받기
- 개찰 후 떨어지면 수취증을 내고 보증금을 바로 돌려받기
같이 보면 좋은 것
기준일: 2026년 11월 13일. 근거: 민사집행법 제113조·제138조, 민사집행규칙 제63조·제64조, 대법원 2007마911 결정, 법률신문 「법원경매 ‘0’ 잘못 썼다가 낭패… 입찰표 양식 바뀐다」(2026. 10. 30.). 일반적인 절차를 정리한 글이며, 실제 보증금액과 준비물은 해당 사건의 매각기일 공고와 법원 안내를 따르세요.