한 줄 요약: 잔금을 내는 날 인도명령도 같이 신청해 두고, 협의를 먼저 하되 명도 비용은 입찰 전에 계산에 넣어 두세요.
경매로 산 집에 이전 소유자나 임차인이 살고 있다면, 집을 넘겨받는 명도가 필요해요. 대부분은 협의로 끝나지만, 협의가 안 될 때 쓰는 법적 수단이 인도명령이에요. 기한이 있어서 놓치면 시간이 훨씬 오래 걸리는 명도소송으로 가야 해요.
인도명령, 핵심 숫자
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 신청할 수 있는 사람 | 매각대금을 모두 낸 매수인 | 민사집행법 제136조 제1항 |
| 신청 기한 | 대금을 낸 뒤 6개월 안 | 같은 항 |
| 상대방 | 채무자, 소유자, 부동산 점유자 | 같은 항 |
| 안 되는 상대 | 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람 | 같은 항 단서 |
| 점유자 심문 | 채무자·소유자 외 점유자는 원칙적으로 심문 | 같은 조 제4항 |
| 불복 방법 | 즉시항고 | 같은 조 제5항 |
| 따르지 않을 때 | 집행관에게 강제집행 위임 | 같은 조 제6항 |
이 표는 저장해 두고 쓰세요. 6개월을 넘기면 인도명령을 쓸 수 없고 명도소송을 내야 해요. 그래서 실무에서는 잔금 납부와 동시에 인도명령을 신청하는 경우가 많아요.
인도명령을 쓸 수 없는 경우
말소기준권리보다 먼저 전입·점유해 대항력을 갖춘 임차인처럼, 낙찰자에게 맞설 수 있는 권리가 있는 점유자에게는 인도명령을 쓸 수 없어요. 이 경우 임차인이 보증금을 다 돌려받기 전까지 집을 비워 주지 않을 수 있어요. 대항력 판단은 말소기준권리 가이드에서 먼저 확인하세요.
명도 진행 순서
- 잔금 납부 + 인도명령 신청: 잔금을 내면 소유권이 생기고(민사집행법 제135조), 이때 인도명령을 신청해 둬요.
- 점유자와 협의: 이사 날짜와 조건을 정해요. 합의 내용은 서면으로 남겨요.
- 인도명령 결정·송달: 결정문이 점유자에게 송달돼야 집행할 수 있어요.
- 강제집행 신청: 협의가 안 되면 송달증명원 등을 갖춰 관할 법원 집행관사무소에 신청하고, 집행 비용을 미리 내요(예납).
- 집행: 집행관이 점유를 풀고 짐을 옮겨요. 짐은 보관 장소로 옮겨지고, 그 비용도 먼저 신청인이 부담해요.
명도 비용, 무엇이 드나요?
금액은 지역, 면적, 짐의 양, 집행관사무소 기준에 따라 크게 달라서 하나의 숫자로 말하기 어려워요. 대신 항목을 빠짐없이 잡아 두는 게 중요해요.
| 비용 항목 | 언제 | 누가 정하나 |
|---|---|---|
| 인도명령 신청 비용 (인지·송달료) | 신청할 때 | 법원 기준 |
| 이사비 등 협의금 | 협의 명도 때 | 당사자 합의 (법적 의무는 아님) |
| 강제집행 예납금 (집행관 수수료·노무비) | 강제집행 신청 때 | 집행관사무소 산정 |
| 짐 운반·보관료 | 집행 뒤 | 보관업체 계약 |
| 체납 관리비 (공용 부분) | 잔금 뒤 | 관리사무소 정산 |
강제집행 비용은 상대방에게 청구할 수 있지만, 실제로 돌려받기는 쉽지 않아요. 그래서 많은 경우 강제집행 예상 비용 범위 안에서 이사비를 협의해요. 이사비 협의는 의무가 아니라 시간과 비용을 줄이기 위한 선택이에요.
입찰 전에 할 일
- 현황조사서와 매각물건명세서에서 누가 점유하고 있는지 확인해요.
- 명도에 걸릴 시간(잔금 뒤 수개월)과 비용을 최대 입찰가 계산기의 ‘명도·이사 비용’ 칸에 넣어 상한선을 낮춰 두세요.
- 대출 이자는 명도가 끝나기 전부터 나가요. 잔금 대출 이자도 기간에 맞춰 경락잔금대출 계산기로 따져 보세요.
같이 보면 좋은 것
기준일: 2026년 11월 13일. 근거: 민사집행법 제135조·제136조(국가법령정보센터). 일반적인 절차를 정리한 글이며, 점유자의 권리와 실제 비용은 사건마다 다르므로 법원 기록, 관할 집행관사무소, 법률 전문가를 통해 확인하세요.